借地,借家の法律問題 横浜の安田法律事務所 ☎ 045-651-9631

借地借家の法律問題について書いてます

弁護士が借地借家事件を引き受けたとき

弁護士が借地借家事件でと行うことは、まず、法律相談を受けて法律的な問題点や解決方法についてアドバイスします。大家さんから依頼があれば契約解除の内容証明郵便を起案して郵送することも行います。そのうえで明渡し交渉を賃借人とすることもありますし、話合いで解決できない場合は裁判に訴えていきます。判決が出てもなお出て行かない場合には強制執行も行います。

弁護士が建物の明渡請求をする場合の事件の処理

たとえばアパートの借家人が家賃を払わないという借家の法律相談の場合は、普通、次の様にすすみます。まず事務所に来ていただいて、弁護士が事情をお聞きします。そのとき契約書や家賃帳、振込記録など、関係する資料を見せていただきます。ここまでですと法律相談として法律的なアドバイスを行い、弁護士費用としては相談料がかかるだけです。 法律相談の後に、相手に賃料の催促や契約解除などの手紙を出したりするなど、それ以上の事件処理を弁護士に依頼される場合は、弁護士費用の説明をしたうえで事件に着手します。アパート一室の明渡ですと、賃料額や手間などにもよりますが、着手金と報酬金を合わせて、数十万円程度になることが多いと思います。 家賃をきちんと払って欲しいという場合は、大家さんの代理人として、弁護士名で手紙を出します。このとき内容証明郵便(配達記録付き)を利用する場合もあります。

借家人にはもう出て行ってもらいたい

家賃をもらうより、もう部屋を開けて欲しいという場合は、予告(催告)なしで解除できる時期まで待ったうえで、内容証明郵便を出して、契約解除の通知を行います。その具体的な方法については弁護士の法律相談を受けてください。

解除通知をした後で、自発的に借家人が出て行ってくれる場合はそれで良いのですが、出て行かない場合は、建物明渡請求事件を地方裁判所に提起します。そして、勝訴判決を受けたうえで、建物明渡の強制執行を申し立てて執行することになります。また、裁判を起こしても、判決までいかずに和解して終了することもあります。

悪質な借家人の場合は、弁護士に依頼して仮処分

悪質な借家人の場合は、裁判の判決が出る前に無断転貸されてしまうことがありますので、明渡の裁判をする前に占有移転禁止仮処分をかけておくこともあります。どういう方法が最適かを弁護士と相談しましょう。

契約書がなくても大丈夫

昔から貸している場合は契約書が見つからないことがよくあります。最初から契約書を作っていないで貸している場合もあるし、最初は契約書を作ったけれども、その後、更新するときは作り直していないという場合も多いものです。また、代が変わったらどこかに行ってしまったというときもあります。 もし古い契約書でもある場合は、手元にある書類を持ってきてください。何も見つからないときは、そのまま相談に来てください。契約書が最初から無い場合は、口頭で合意されている内容の他は民法や借地借家法などの法律が適用されることになりますので、法律関係は分かりますし法律相談もできます。

土地を貸していますが、借地人の建物も古くなっていますし、土地の収益も悪いので土地を返してもらってマンションを建てたいと思っています。どうすればいいでしょうか

定期借地権の場合は、契約に定めた期間が経過すれば確実に土地を返還してもらうことができます。しかし、昔から続いている借地などほとんどの場合は定期借地権ではありません。その場合は、法的な手段で強制的に土地を返してもらうことは難しく、交渉によることになります。 法的に借地契約を終了させるためには、契約を一方的に解除する必要があります。土地や建物の賃貸借契約を解除するためには、契約上に明記された契約解除原因が発生することが必要です。そのうえで、契約解除の意思表示を行うことです。 解除した後に、明渡を請求し、出て行ってくれないとは、地方裁判所(横浜であれば横浜地方裁判所)に裁判を起こすことになります。借地の賃貸借契約の解除原因として、一番明確なのは、地代(賃借料)の不払いです。ただし、一カ月の不払いで直ちに解約することは普通無理です。具体的な場合について、契約解除できるかどうかは、その事情次第なので相談してみないとお答えすることができません。

アパートを経営しています。入居している人が、家賃を遅れがちで、今は6カ月分ためてしまっています。契約書には一カ月でも滞納した場合は契約解除できると書いてあります。もう解除して出て行って欲しいのですが、どうしたらいいでしょうか

市販の不動産賃貸借契約書には一カ月でも滞納したら解除できると印刷してあるものが普通です。しかし、法律上は、一カ月の滞納で直ちに無催告での契約解除と明渡しが認められることはありません。賃貸借契約は継続的な契約関係ですので貸主と借り主との間の信頼関係が重要で、契約を解除するには形式的な契約違反だけでは足りないと考えられているからです。しかし、6カ月も滞納している場合は、解除できる場合が多いでしょう。

アパートを経営していますが、夜中に騒音をたてたり、いつも迷惑をかけている賃借人がいます。出て行って欲しいのですが、どうすればいいでしょうか

借家人に対する法律の保護が強いので、契約期間が来ても当然に出ていかせることはできず、契約を解約する正当な事由の有無が問題になります。迷惑の程度によっては契約解除の原因になることもあり得ます。そこで、騒音をたてた日時を記録したり、他の賃借人から言われた苦情を記録したり、注意するときも口頭ではなくて文書を使うなどして、騒音・迷惑を記録しておきましょう。

賃借人が家賃を半年分も溜めています。これ以上我慢できないので、鍵を交換して部屋を使えなくしてもいいでしょうか

家賃を払わない賃借人であっても、大家さんが自分で、直接、追い出すことは自力救済といって違法になります。自力救済を法律が許すと、結局、力のある者が有利になることになり不公平になってしまうので禁止されます(暴力団の樣な暴力的な人が追い出しにかかった場面を想像してください)。面倒ですが、きちんと契約解除の通知を出して、話合いでも出て行かないときは、裁判を起こすことになります。 賃借人に確実に出て行ってもらうためには、定期借家の制度を利用することが出来ます。これは期限がきたら、必ず契約が終了し、明け渡さなければならないという契約です。定期借家ではない普通借家の場合は、たとえ期限が来ても、そのまま利用し続け、賃料を支払つづければ法定更新となり賃借人が強く保護されています。しかし、定期借家の場合は、一定期間を確実に利用してもらい、その期限が過ぎたら明け渡してもらうことになります。文書にするなど色々な要件がありますので、弁護士の法律相談を受けてください。

アパートの借家人に出て行って欲しい場合、どうすればいい?

借家人に出て行ってもらうためには賃貸借契約を解除する必要があります。そして、賃貸借契約は、借家人に契約違反があるときに解除することができます。ただし、軽い契約違反では解除できません。建物の賃貸借契約が解除されると、住む所が無くなってしまうという影響が大きいので、そう簡単には解除が認められないのです。一番、解除が認められやすい契約違反は、家賃の不払いです。でも、一カ月滞納した位では駄目です。あなたが使っている契約書には、「賃料を一カ月怠ったとき、契約解除できる」と書いてあるかもしれませんが、そのままの効力は認められません。契約を解除するには、少なくとも3~4カ月の賃料不払いが必要だと思ってください。そうすると、もう出て行って欲しい借家人が家賃を払わなかったときは、催促したりしないで、黙って滞納が続くのを待つ方が得策となります。そして、滞納が溜まったら、いきなり内容証明郵便で契約解除を通告するのです。これは微妙な手続になるので、弁護士の法律相談を受けることをお勧めします。これ以外の方法としては、正当事由に基づいて明渡しを請求することもありますが、立退き料が必要になることが多いです。

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弁護士 安田英二郎

弁護士になって25年,市民,県民の多くの事件を扱ってきました。お気軽に相談してください。初回相談料は,5,000円(税込み)の定額です。

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